金山網(wǎng)訊 “尊敬的業(yè)主，2024年最后一個(gè)月啦，請及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。”“不催是信任，催是責(zé)任，按時(shí)繳費(fèi)是誠信！”……又到年底，鎮(zhèn)江不少小區(qū)的物業(yè)公司開啟了“花式”催費(fèi)工作。而對于不愿意及時(shí)、足額繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主來說，不繳的理由似乎也很充分。與此同時(shí)，記者從鎮(zhèn)江兩級法院獲悉有關(guān)物業(yè)費(fèi)欠繳的案例表明，繳與不繳的結(jié)果體現(xiàn)了業(yè)主訴求的多元性，以及物業(yè)公司與業(yè)主相處過程中權(quán)責(zé)利的博弈。

“物業(yè)費(fèi)到位率”側(cè)面反映服務(wù)水平

12月14日，家住城北一小區(qū)的業(yè)主鄒女士來到物業(yè)服務(wù)中心，把2550余元物業(yè)費(fèi)結(jié)清。其實(shí)，早在今年9月底，一張標(biāo)有《物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤水電費(fèi)繳費(fèi)通知單》的小紅紙條就貼在她家門上。其上載明：物業(yè)服務(wù)費(fèi)按1.42元/平方米/月收??；公攤水電費(fèi)預(yù)收500元/年，按實(shí)際用量公攤到戶，到下一年度再行抵扣。此外，對于鄒女士的專有停車位，物業(yè)服務(wù)中心依照市發(fā)改部門發(fā)布的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按60元/車/月收取“機(jī)動車停放費(fèi)”，共720元。

“說實(shí)話，從9月底貼條到12月中旬來交，表示我對物業(yè)服務(wù)的滿意度總體還算說得過去。小區(qū)保潔、安保、綠化等尚可，但是有些事情是物業(yè)也解決不了的。”鄒女士并不掩飾她的態(tài)度。

原來，鄒女士三年前入住時(shí)就發(fā)現(xiàn)鄰居已在公共區(qū)域打了一只木質(zhì)儲物柜，當(dāng)時(shí)整個(gè)小區(qū)正處于交付初期，物業(yè)每天派人巡查業(yè)主裝修情況，為什么這只儲物柜“逃”過了巡查？不得其解。此后，鄒女士多次以木質(zhì)柜體會引發(fā)公共區(qū)域消防隱患為由，向物業(yè)提出交涉，但物業(yè)表示：對于業(yè)主的違法建筑，他們只能采取適當(dāng)措施勸阻制止，并報(bào)告行政管理部門，待執(zhí)法部門依法處置，“物業(yè)沒有自行強(qiáng)制拆除的執(zhí)法權(quán)限”。

就是這么一個(gè)“心結(jié)”，鄒女士每年繳納物業(yè)費(fèi)都顯得不那么“痛快”！

家住小米山路一小區(qū)的業(yè)主朱先生打算拖一拖，到農(nóng)歷過年前再交物業(yè)費(fèi)。“我家這邊是老小區(qū)，錢倒不多，500多元，但是物業(yè)服務(wù)是真不行。有時(shí)候樓幢的公共設(shè)施壞了，要業(yè)主們輪番催促，物業(yè)才派人去修；外來人員隨意進(jìn)出也是令人頭疼的問題，總能看到收廢品的在小區(qū)里轉(zhuǎn)悠……”朱先生說。

小物業(yè)，是關(guān)系家家戶戶的“大民生”。雖然有些拒繳費(fèi)用的業(yè)主反饋的問題并不具有普遍性，甚至有的超出了物業(yè)管理職責(zé)范圍，但是從普適性來說，“物業(yè)費(fèi)到位率”在一定程度上能夠反映業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的評價(jià)。

法院釋法物業(yè)業(yè)主“對簿公堂”案例

雖說物業(yè)是業(yè)主居住環(huán)境的“大管家”，然而有時(shí)候業(yè)主和物業(yè)卻因各種分歧成為一對“冤家”，甚至到了對簿公堂的地步。記者查閱鎮(zhèn)江兩級法院今年來有關(guān)物業(yè)管理糾紛的典型案例發(fā)現(xiàn)，調(diào)處此類糾紛應(yīng)厘清法律關(guān)系和責(zé)任主體。

今年8月，某物業(yè)公司將業(yè)主鐘某訴至丹陽法院，稱鐘某拖欠2022年至2023年的物業(yè)費(fèi)共計(jì)6830元。鐘某辯稱，當(dāng)初購房時(shí)，該小區(qū)開發(fā)公司為了促銷，曾書面承諾免交6年的物業(yè)費(fèi)作為買房優(yōu)惠。

該案在訴前調(diào)解階段，人民調(diào)解員詳細(xì)了解鐘某購房時(shí)的具體細(xì)節(jié)和開發(fā)公司的承諾內(nèi)容。經(jīng)過分析權(quán)利義務(wù)關(guān)系，開發(fā)公司雖然有過承諾，但物業(yè)公司與開發(fā)公司是兩個(gè)不同的獨(dú)立經(jīng)營主體，開發(fā)公司的承諾不能直接代表物業(yè)公司。因此，鐘某應(yīng)向物業(yè)公司繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)。而對于開發(fā)公司當(dāng)初對其承諾免交6年物業(yè)費(fèi)，鐘某可憑書面承諾另行起訴解決。

另一則典型案例中，業(yè)主韋先生向小區(qū)物業(yè)公司提出要在自家產(chǎn)權(quán)車位上安裝充電樁。但物業(yè)公司以韋先生未繳納物業(yè)費(fèi)為由，拒絕為韋先生申請安裝充電樁的書面報(bào)告蓋章確認(rèn)。

京口法院審理認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以存在安全隱患或未及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，作為拒絕配合業(yè)主安裝充電裝置的理由。而應(yīng)當(dāng)以物業(yè)服務(wù)合同為基礎(chǔ)，配合安裝流程，并為業(yè)主提供相應(yīng)的便利。最終，雙方自愿接受京口法院的調(diào)解，在韋先生簽署了相關(guān)安全承諾書后，物業(yè)公司積極配合安裝充電樁。對于物業(yè)費(fèi)用繳納的問題，物業(yè)公司表示會另行起訴。

就此案例法官釋法表示，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。”特別提醒的是，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

期待雙方互信共榮“安居樂業(yè)”

今年10月，寧波維科物業(yè)服務(wù)有限公司鎮(zhèn)江分公司在服務(wù)江山名洲小區(qū)11年后，一紙告示決定撤場。告示中提到：撤場的主要原因是部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。此事一出，引發(fā)多方關(guān)注。

鎮(zhèn)江某物業(yè)公司經(jīng)理韓先生感慨：都不容易！我們物業(yè)進(jìn)場一個(gè)小區(qū)，都要提前進(jìn)行評估。如果之前物業(yè)費(fèi)到位率太差的話，我們不敢輕易嘗試。

物業(yè)收費(fèi)關(guān)乎業(yè)主的切身利益。從業(yè)主的角度來看，物業(yè)服務(wù)公司收了什么檔次的物業(yè)費(fèi)，就應(yīng)該提供相應(yīng)的物業(yè)配套服務(wù)。但對于服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和效果，沒有統(tǒng)一的模板，業(yè)主、物業(yè)二者的認(rèn)知并不相同。因此，有業(yè)主會認(rèn)為物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)不符”，從而拒繳物業(yè)費(fèi)。

而從物業(yè)的角度來看，物業(yè)運(yùn)營成本、人力成本逐年增加，維系現(xiàn)有服務(wù)已屬不易。韓先生坦言，每個(gè)小區(qū)都會有欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，有的小區(qū)物業(yè)費(fèi)欠繳額甚至高達(dá)數(shù)百萬元，這對于物業(yè)公司來說是沉重的負(fù)擔(dān)。為此，物業(yè)公司盡量與絕大多數(shù)業(yè)主維持良好的關(guān)系，誰都不愿意看到“崩盤”的局面。

正如某知名品牌物業(yè)服務(wù)公司的宣傳語一樣：“交房只是入住的開始，服務(wù)才是舒適生活的關(guān)鍵。”物業(yè)公司提升服務(wù)品質(zhì)、業(yè)主加強(qiáng)履約意識是互信共榮、雙向賦能的過程，也是小區(qū)、物業(yè)、業(yè)主保持良性相處之道的關(guān)鍵。物業(yè)公司盡心維護(hù)小區(qū)秩序、環(huán)境綠化、清潔衛(wèi)生、公共區(qū)域維修等，業(yè)主按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)用，才能達(dá)到“你安居、我樂業(yè)”的和諧局面。

此外，業(yè)內(nèi)人士提出，管理部門應(yīng)促進(jìn)形成“優(yōu)勝劣汰、失信失位”的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境，比如建立物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”制度，向社會公示“重收費(fèi)、輕服務(wù)”且拒不整改的物業(yè)公司；而司法、征信部門將業(yè)主無故長期拖欠物業(yè)費(fèi)等行為記入檔案，通過速裁快審、依法適用滯納金條款，強(qiáng)化業(yè)主依法履約責(zé)任，保障物業(yè)公司合法經(jīng)營權(quán)益。（記者 翟進(jìn)）