一個(gè)小區(qū)管理得好不好，業(yè)委會(huì)的作用舉足輕重。昨天獲悉，經(jīng)過3年多時(shí)間的醞釀，無錫市住建局制定的《無錫市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱“指導(dǎo)規(guī)則”）已正式出臺(tái)，并于5月1日起施行，使街道、社區(qū)規(guī)范指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)有據(jù)可查，有法可依。“指導(dǎo)規(guī)則”還明確了街道社區(qū)黨組織審核把關(guān)和小區(qū)內(nèi)公示程序，從而加強(qiáng)了黨組織在業(yè)主委員會(huì)組建階段的指導(dǎo)監(jiān)督力度。

5人當(dāng)選即可成立業(yè)委會(huì)

“指導(dǎo)規(guī)則”對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)、組成人員、公示、籌備程序等都作出了具體規(guī)定，方便市民對(duì)照實(shí)施。“今后，只要有5人當(dāng)選，即可成立業(yè)委會(huì)。”市住建局物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，過去，上位法只規(guī)定業(yè)委會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由5-11人單數(shù)組成，但實(shí)際操作過程中，有的小區(qū)住戶多，業(yè)主大會(huì)籌備組初定要選舉7名委員，但最終投票結(jié)果卻只有5人滿足“雙過半”的選舉要求，業(yè)委會(huì)能否成立？據(jù)悉，過去由于沒有統(tǒng)一規(guī)定，各個(gè)街道的操作方法不同。此次“指導(dǎo)規(guī)則”明確，上述情況可以延長(zhǎng)30日對(duì)第一輪未選上的候選人進(jìn)行第二輪補(bǔ)選，補(bǔ)選仍未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的，也可以成立業(yè)委會(huì)，人數(shù)以最終入選人數(shù)的單數(shù)為準(zhǔn)。“這樣就能幫助更多的業(yè)委會(huì)順利組建，成功上馬。”當(dāng)然，在成立過程中，也發(fā)現(xiàn)了很多小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為籌備組成員中的業(yè)主不宜作為業(yè)主委員會(huì)候選人，為了防止籌備組成員既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員，“指導(dǎo)規(guī)則”第23條還規(guī)定：“確定籌備組業(yè)主成員是否需要回避業(yè)主委員會(huì)候選人的選舉；如需回避的，則增補(bǔ)籌備組成員。”

十種情況不宜入選業(yè)委會(huì)

“指導(dǎo)規(guī)則”要求業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，還特別強(qiáng)調(diào)需要“模范履行業(yè)主義務(wù)”、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔。

該人士表示，有些人進(jìn)業(yè)委會(huì)的動(dòng)機(jī)不純。有的人一次性繳納欠了很多年的物業(yè)費(fèi)，目的就是為了進(jìn)業(yè)委會(huì)；有的業(yè)委會(huì)成員用小區(qū)公共收益外出旅游，更有甚者還在夏天給自己發(fā)高溫費(fèi)……種種這些，都是不合規(guī)的。因此業(yè)委會(huì)的人選很關(guān)鍵。“這個(gè)人必須是出于公心，要公正。”

“指導(dǎo)規(guī)則”第48條規(guī)定，有下列情形之一的，不宜作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人：違反國(guó)家法律法規(guī)，正在被立案?jìng)刹?，或者曾受過刑事處罰未滿三年的；違反黨紀(jì)、黨規(guī)，正在被立案調(diào)查，或者曾受過留黨察看及以上黨紀(jì)處分未滿三年的；參與邪教組織，或者非法組織參與集體上訪，影響社會(huì)穩(wěn)定的；利用黑惡勢(shì)力干預(yù)小區(qū)業(yè)主正常工作和生活的；采用不正當(dāng)手段阻撓業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議正常召開、選舉及表決的；在本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，應(yīng)當(dāng)回避的；拒繳或者未按合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者煽動(dòng)其他業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；拒不執(zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單尚未及時(shí)撤銷的；在小區(qū)內(nèi)存在違法違規(guī)搭建、裝修等行為被執(zhí)法部門責(zé)令整改且尚未整改到位的；法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)公示有規(guī)定

法律規(guī)定業(yè)主大會(huì)召開前，大會(huì)要表決的事項(xiàng)必須在小區(qū)公示，“但因?yàn)闆]有明確以何種形式公示，有的業(yè)委會(huì)拿一張A4紙，往小區(qū)門口一貼就完事了，根本不考慮小區(qū)有幾個(gè)門。往往業(yè)主事后才知曉，要推翻大會(huì)決定，從而引發(fā)矛盾。”

“指導(dǎo)規(guī)則”就此明確，業(yè)主大會(huì)召開15日前，會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、表決事項(xiàng)等都應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的出入口、大堂、電梯廳等人員進(jìn)出通道進(jìn)行公告。對(duì)業(yè)主大會(huì)的有效性，也劃出了“雙過半”的硬杠杠。所謂“雙過半”，即業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e50%以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主參加。

“采用業(yè)主代表大會(huì)形式召開的會(huì)議，業(yè)主代表應(yīng)在參加會(huì)議的前15日，就會(huì)議擬表決的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主的意見。表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表向大會(huì)呈交。”相關(guān)人士表示，也就是說，如果要代表50位業(yè)主參會(huì)，就必須拿到50位業(yè)主的意見，所有意見匯總實(shí)現(xiàn)“雙過半”，會(huì)議才生效。這一規(guī)定就是為了避免“被代表”情況的發(fā)生，提升業(yè)主大會(huì)決策的公平性和有效性。同時(shí)，第43條明確了召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)參加。

小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入由業(yè)主大會(huì)決定

“指導(dǎo)規(guī)則”對(duì)經(jīng)營(yíng)性收入怎么用、怎么規(guī)范都有說明。首先小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性收入屬于全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)委會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。因此由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)多達(dá)13項(xiàng)。其中，涉及經(jīng)營(yíng)性收入的，“指導(dǎo)規(guī)則”第15條明確了由業(yè)主大會(huì)決定“修改利用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得的收益分配、使用方案，包括收益資金使用額度的授權(quán)、管理方式等”；同時(shí)，“審議并監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收支使用情況。”

第80條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)性收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，以及彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足等其他需要。經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用，不得擅自挪作他用。

第81條還規(guī)定：經(jīng)營(yíng)性收益的收支情況應(yīng)當(dāng)接受全體業(yè)主的監(jiān)督以及社區(qū)居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)和檢查；每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。公示項(xiàng)目包括總賬、科目匯總表、明細(xì)表等。（練維維）